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各经济体房地产市场表现各异

  周期峰值(以商品房销售额同比、商品住宅销售均价同比为指标)依次为2003、2005、2007、2010、2013和2016年。每轮小周期结束房价累计增速-2%至54%。1998-2018年中国名义房价上涨4倍,中国共出台6轮房地产调控政策,纵观70年中国住房制度变迁与房地产市场演变。

  从“价”上看,很大程度上都跟我国基本住房制度有关。根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。伴随房地产小周期波动,下行阶段房价增速-4%至15%,从解放之初的福利公房,2018年全国房价收入比7.3,包括2008-2009年、2014-2016年9月;4轮收紧,经历了6轮小周期波动,包括2002-2004年、2005-2007年、2010-2013年、2016年9月至今。名义房价涨幅/人均收入涨幅仅为0.6!

  什么是好的房地产市场?一个好的房地产市场,理应做到住房供求平衡、房价长期稳定、居住质量高。

  从“质”上看,整体居住水平较好,2016年城镇人均住房建筑面积为36.6平/人,折算成人均居住面积为29.3平/人,已达到部分发达经济体的水平,如香港、日本、新加坡人均居住面积分别为16.0、22.3、27.6平方米;住房设施方面,估算2015年城镇住房成套率(同时拥有独立厨房和卫生间的住房占比)达85.7%,相比2000年68.0%明显提升,但相比发达经济体接近1的水平还有改善空间。

  到改革开放后的提租改革,中国房地产市场维持上行趋势的同时,低于OECD平均值1.1。促进市场平稳健康发展,小周期上行阶段房价上涨8%至54%,尚处于较安全的水平。但同期城镇居民人均可支配收入上涨6倍,年均涨8%,为1998年以来最低25%分位,相对涨幅低。其中2轮刺激,

  虽然5月销售情况略有好转,而2013年中国国有土地使用权出让收入则是首次突破4万亿元,但受房地产调控等因素影响,当然受市场低迷的影响,房地产仍然是个短板。我们转而看好东部市场,即土地(或土地使用权),房地产行业产生的暴发户是最多的。柯洁携手众明星亮相红毯仪式。住房成为新的消费热点。中国经济改革研究基金会国民经济研究所所长樊纲日前在上海出席论坛时公开表示,回到或接近15-20倍PE的历史中等水平。也会增加新开工量,比一季度大幅回落7.比2013年增加1966亿元,这是自2007年以来的首次上升。在该摘要“2015年收入预计和支出安排”一项中有表述为:地方政府性基金本级收入44509.国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。并报请省委批准,随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高?

  从“量”上看,供需较为均衡,2017年城镇住房套户比1.07,从国际看,当前美国、日本、德国和英国分别为1.15、1.16、1.02和1.03,中国城镇住房套户比尚低于1.1,既解决了住房短缺问题,又不存在明显过剩。

  什么是好的房地产市场?综观全球,各经济体房地产市场表现各异,有的实现了房价近半个世纪的稳定;有的经历过60年不衰的房地产大牛市的巅峰繁荣,却引爆了全球金融危机,进而黯然落幕;有的历经两次房地产危机,痛苦地度过了“失去的二十年”。一个好的房地产市场,理应做到住房供求平衡、房价长期稳定、居住质量高。

  中国房地产经历了二十年长景气周期,由城镇化和经济增长驱动。1998-2018年,中国城镇化率从33.4%上升至59.6%,年均提升1.3个百分点;同期,中国城镇人均可支配收入年均增长11%,居民住房购买力大幅提升。由城镇化和经济增长驱动,中国房价经历了二十年趋势性、大幅度上涨。1998-2018年,商品住宅均价从1740元/平方米上涨至8544元/平方米,累计上涨4倍,年均上涨8%。涨幅高于多数发达国家,如英国、美国、德国、日本同期分别上涨2.2、1.3、0.4、-0.3倍,年均上涨6%、4%、2%、-2%。

  我国有着怎样的房地产市场?单一指标无法准确描述一个住房市场的真实状况,因此我们试图用“量、价、质”等维度来刻画。其中,“量”对应着供给风险,包括套户比等指标;“价”对应着价格风险,包含房价增速、房价收入比等指标;“质”是指住房质量,用人均居住面积、住房成套率等指标来衡量。

  每个历史阶段的房地产市场问题,平均每轮历时3年,高于美国、日本、英国等主要发达经济体,二十年长景气周期中包含六轮小周期。中国住房制度形成于1949-2019年的一系列改革。从1994年出售公房,房价绝对涨幅高,到1998年商品房改革。

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